Faz tempo que não falo sobre um fundo imobiliário! Então para matar essa saudade, nada melhor do que fazer uma análise, sendo que o alvo dessa vez será ONEF11!

Tanto a gestão quanto a administração do fundo ONEF11 é feita pela instituição financeira Rio Bravo.

O fundo já existe a um bom tempo, sendo que o mesmo foi lançado em 2011. O valor por cota do FII era bem elevado, sendo negociado lá no início por R$ 1.000,00 a cota, aproximadamente.

Depois, com o passar dos anos, mais precisamente em 2018, ONEF11 passou por um desdobramento em suas cotas. Cada cota se transformou em 10 cotas, sendo que o valor, naturalmente, se dividiu por 10 também.

Praticamente todos os fundos que estavam sendo negociados por valores acima dos R$ 1.000,00, passaram por algum tipo de desdobramento.

Havia diversos fundos que giravam em torno do valor, mas atualmente, esse número está cada vez menor. Então vamos ver alguns números referentes ao fundo!

Principais características de ONEF11

Como podemos ver por meio da imagem, ONEF11 possui participação em um empreendimento. O edifício “The One” fica localizado na cidade de São Paulo, em uma região nobre, o Itaim Bibi.

Ainda na imagem temos a informação que o fundo possui vacância zero, ou seja, todo o empreendimento está locado. Sendo que a região onde o empreendimento está localizado vem registrando uma vacância próxima dos 10%.

Eu, particularmente, não gosto de fundos que possuem o investimento concentrado em um início empreendimento, ou coisa do gênero.

Eu acredito que o mais interessante seria investir em fundos que possuem carteiras mais diversificadas, contando com participações em diferentes empreendimentos ou em outros FII.

Portanto, posso dizer que o caso de ONEF11, é o caso de um fundo que está bem concentrando, apostando todas suas fichas em um único empreendimento.

O fato positivo disso pode ser a possibilidade de ganhar muito com uma valorização da região e consequentemente do empreendimento.

Isso é uma coisa que pode ser difícil de acontecer mais não impossível. E se ocorrer, o investidor, como o próprio fundo, podem ganhar bastante dinheiro.

Enfim, o mais importante disso tudo, é que o fundo vem conseguindo se manter totalmente locado.

Vamos dar uma olhada nas distribuições do fundo;

Ao analisar a tabela com os últimos rendimentos de ONEF11 podemos ver que os últimos pagamentos estão girando em torno dos R$ 0,72 por cota.

Levando em consideração o atual valor da cota, que é de R$ 141,00 aproximadamente, o cotista tem um rendimento mensal próximo dos 6% ao ano.

Não é uma marca ruim, porém, devido ao risco do fundo, eu considero a rentabilidade baixa. Poderia ser um pouco maior.

Ao menos, as distribuições se mantêm bem constante. O valor não possui oscilações, ou seja, o fundo vem pagando os R$ 0,72 por cota sem grandes problemas, a princípio.

Comentário do gestor

Ainda segundo o relatório gerencial do fundo, referente ao mês de abril, houve a comunicação de rescisão antecipada de um dos inquilinos, a empresa Inovalli. Ao que tudo indica, a locação ficará de “pé” até o mês de junho 2019 (mês atual).

Além dessa informação, ainda existe a expectativa que aproximadamente 80% dos contratos de aluguel sejam renovados até 2020. Portanto existem muitos contratos para serem renovados. O negócio é ficar de olho nos próximos relatórios do fundo.

Desempenho de ONEF11

Ao analisar a parte do desempenho de ONEF11, podemos ficar bem animados com o fundo. Ao longo de todos esses anos, o FII vem mostrando um desempenho bem acima do DI (líquido) e do IFIX.

A rentabilidade até o presente momento chega aos 169% sendo que o IFIX no mesmo período, não chegou a bater os 100%.

Mas, como rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, o investidor ainda precisa ficar de olho, ainda mais quando existe a expectativa de aumento da vacância. Aliás, vamos ver como estão as expectativas por parte do fundo;

Como já mencionado, ONEF11 não aparentava vacância, porém, com a rescisão antecipada de um dos seus inquilinos, tal situação vai mudar.

A expectativa agora é de vacância superior aos 10%. Número que considero perigoso! Se antes sem vacância, o investimento já poderia oferecer certos riscos, agora com vacância de 10% o negócio “piora”.

Ao menos, a região onde o fundo está localizado é boa. Eu acredito que a vacância não vai durar muito, por se tratar de uma região nobre, é possível que o fundo consiga encontrar um novo inquilino.

Porém isso é só uma suposição. Existem vários fundos que parecem ser interessantes e bem desenvolvidos, mas vem apresentando vacância.

O mercado não está dos mais fáceis, coisa que pode oferecer certas dificuldades para os fundos, principalmente no que tange a prospecção de novos inquilinos.

ONEF11 é um bom ou ruim?

Em minha opinião o fundo é bom, mas não apresenta diversificação. Ou seja, ONEF11 não seria uma das minhas prioridades.

O empreendimento foco do fundo parece ser bem interessante, e a localização do mesmo também.

Por se tratar de um empreendimento bom, e uma região boa, o fundo pode se beneficiar tanto da valorização da cota quanto de suas distribuições.

Mas, com o mercado ainda estagnado, tudo isso parece ser algo mais difícil de acontecer. A vacância do FII estava zerada há pouco tempo, mas agora, já temos a expectativa de contar com ao menos, 10% de vacância. Número que já bate com a média dia região, e querendo ou não, assusta um pouco.

Existem vários fundos bem diversificados que possuem vacância inferior aos 10% e que podem oferecer resultados mais interessantes do que ONEF11, por exemplo.

Por outro lado, essa eventual redução nas distribuições (nada foi dito a respeito, suposição), e aumento de vacância, pode gerar um ganho maior no futuro, caso o fundo consiga preencher essa vaga com um novo inquilino.

Nas atuais condições, ONEF11 vem gerando uma rentabilidade próxima dos 6% ao ano, número interessante, mas não é um dos melhores.

Outros FII que possuem mais “segurança” e diversificação podem gerar rendimentos maiores, como é o caso de KNIP11 e KNCR11.