Fator IFIX Fundo de Investimento Imobiliário – FIXX11 

FIXX11 é mais um fundo de fundo que temos disponível no mercado! FII bem similar a BPFF11, porém, é claro, FIXX11 possui uma carteira diferente.

Outra característica diferente de FIXX11 para BPFF11 é sua liquidez. Ao contrário de BPFF11, FIXX11 possui menos negociações diárias, sendo assim, o FII é menos líquido.

FIXX11 é um fundo administrado pelo banco Fator, sendo que o mesmo conta com aproximadamente 29 fundos na carteira. Vamos dar uma olhada nas principais características de FIXX11

Características de FIXX11

O leitor pode ver que a carteira de FIXX11 não possui fundos com peso maior do que 10%. KNCR11 até conta com uma participação mais alta, se aproximando de tal marca, mas ainda sim não chega lá.

Mas ao analisar com mais cuidado KNCR11, o leitor verá que não é um fundo ruim. Pelo contrário, o FII em questão é administrado pela KINEA, braço de investimentos do banco Itaú.

Sendo que o mesmo conta com uma carteira repleta de CRI (Certificados Recebíveis Imobiliários).  Além disso, o fundo é bem negociado no mercado, ficando entre aqueles mais líquidos.

E por últimos, mas não menos importante, o FII conta com pagamentos mensais bem interessantes. Portanto temos em um FII tudo aquilo que procuro; liquidez, diversificação e bons pagamentos mensais.

O segundo colocado na carteira de FIXX11 é o fundo HGRE11. Esse FII já foi mencionado no artigo sobre BPFF11.

Podemos ver que existem certas semelhanças entre os dois fundos de fundos. Mas esse tipo de coisa é natural, uma vez que os fundos vão ter a tendência de investir as maiores porções do patrimônio em FII que tenham relevância no mercado e bom desempenho.

Depois, na terceira colocação temos o FII JSRE11. Esse fundo é administrado pelo banco Safra. JSRE11 investe diretamente em propriedades, mas também mantém posição em papéis com lastro em imóveis (CRI e LCI) além de contar com uma carteira de FII também.

Ou seja, estamos falando de um FII que possui de tudo um pouco. Em minha opinião JSRE11 é um bom FII, uma vez que sua diversificação é bem interessante.

Mesmo contando com boa diversificação, existe um ativo que possui uma concentração maior. Estamos falando de uma participação que JSRE11 possui um edifício localizado na região de  São Paulo.

O peso do imóvel na carteira do FII é de aproximadamente 30%. Boa parte do empreendimento está locada para a seguradora Allianz.

Essa concentração, no futuro pode acabar se tornando um problema, caso a empresa resolva sair do empreendimento ou quem sabe pedir uma revisão dos aluguéis, ou coisa do gênero.

Mas ainda sim, ao analisar os outros ativos da carteira, reconheço que o  FII é bom. É preciso só tomar cuidado com os acontecimentos que tal empreendimento pode reservar no futuro (espero que esse inquilino se perpetue no imóvel).

O quarto FII com maior peso na carteira de FIXX11 é outro fundo de fundos, é o BCFF11. Esse fundo é administrado pelo banco BTG Pactual, sendo que o mesmo conta com alta liquidez no mercado.

O fundo de fundo possui uma carteira bem diversificada, havendo mais de 20 FII no portfólio. Sendo que a carteira de BCFF11 conta com um FII registrando uma concentração superior aos 10%, é o fundo BTCR11 ( um FII focado no crédito imobiliário).

Qual é o valor patrimonial de FIXX11?

Atualmente FIXX11 possui um valor patrimonial por cota na casa dos R$ 91,00, sendo que o seu valor de mercado está girando próximo dos R$ 85,00, ou seja, temos um bom desconto patrimonial.

Quando levantamos o desconto patrimonial em fundos que investem em propriedades de forma direta, esse desconto pode estar correto, às vezes pode ser maior, ou em certos casos, o imóvel pode estar demasiadamente valorizado.

O valor patrimonial referente aos FII, muitas vezes, se refere à avaliação de especialistas da área, contratados pelos próprios gestores do fundo.

Ou seja, existe um receio de que o gestor, ou a administração do FII possa influenciar na tomada de decisão referente ao preço do fundo.

Portanto, é sempre bom, ao averiguar um desconto patrimonial, avaliar se a região próxima do empreendimento possui imóveis com preços semelhantes ao metro quadrado do FII.

Por meio da internet, e das corretoras que negociam imoveis online, esse trabalho de pesquisa se tornou bem fácil.

Mas quando falamos do valor patrimonial de um fundo de fundo, estamos falando na verdade do valor das cotas que fazem parte da carteira do FII.

Ou seja, o valor patrimonial de FIXX11 já é o valor de mercado dos FII que fazem parte da carteira.

Portanto, eu acredito que o desconto patrimonial de FIXX11 é muito interessante. Teoricamente, se o investidor já tem o interesse de comprar os fundos que fazem parte da carteira de FIXX11, é mais interessante comprar FIXX11 do que os fundos de forma individual.

Pagamentos de FIXX11

Ao analisar os valores distribuídos nos últimos meses, podemos ver que FIXX11 vem conseguindo manter um pagamento próximo dos R$ 0,40 a R$ 0,50 por cota.

Comparando o seu valor de mercado atual, que é de R$ 85,00 por cota, chegamos a um rendimento próximo dos 0,52% ao mês.

Mais de 6,35% ao ano! Nada mal! Ainda mais quando existe ainda a isenção de imposto de renda!

Na quarta coluna (da esquerda para direita) temos o valor patrimonial por cota. O leitor pode ver que no mês a mês, esse valor acaba variando bastante. Boa parte dessa variação se deve ao fato do valor patrimonial do FII estar vinculado ao valor de mercado das cotas que fazem parte da carteira.

FIXX11 é bom ou ruim?

Em minha opinião, FIXX11 é um bom FII. O defeito do mesmo está relacionado a sua baixa liquidez.

Comparado a outros fundos de fundos, como BCFF11 e BPFF11, FIXX11 é aquele com a menor liquidez.

Mas ao analisar as outras características do fundo, não vejo grandes defeitos. O FII possui uma carteira bem diversificada, sendo que não há concentração exagerada em ativos “preocupantes”.

Os 4 FII de maior peso na carteira de FIXX11, em minha opinião, são bons, e poderiam inclusive ser alvo de investimento em separado, ou seja, investimento direto. Sendo assim, vejo FIXX11 como um bom fundo de fundo!

Gráfico Interactivo